明政〔2011〕6号

明溪县人民政府

关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的实施意见

各乡（镇）人民政府，县政府各部门、直属机构、企事业单位：

为挖掘城市建设用地潜力，拓展建设用地空间，促进我县经济社会跨越发展，根据福建省人民政府《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见》（闽政[2010]27 号）、三明市人民政府《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的实施意见》（明政文[2011]160号）精神，现就推进我县旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）的改造工作，制定本实施意见。

一、总体要求和基本原则

（一）总体要求。以科学发展观为指导，围绕提升综合竞争力和资源承载能力，切实转变发展观和用地观；在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，积极稳妥推进“三旧”改造工作；将“三旧”改造与农村土地整治有机结合，统筹规划、全面推进土地综合整治；以推进“三旧”改造工作为载体，促进存量建设用地的“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌。

（二）基本原则。按照省政府提出的科学规划有序推进、城乡统筹协调发展、以人为本改善民生、政府主导市场运作的原则开展“三旧”改造工作。同时，要做到明晰产权，保障权益，正确处理“三旧”改造过程中的经济、社会和法律关系，切实保障土地权利人的合法权益，维护社会稳定；调查摸清“三旧”现状，做好“三旧”土地的确权登记工作，属于“三旧”改造的房屋和土地，未经确权登记，不得改造；严格界定“三旧”改造范围，对列入改造范围的，必须编制控制性详细规划和改造方案，有序推进，严禁擅自扩大“三旧”改造政策的适用范围。

二、改造范围

（一）坚持促进我县产业结构调整和转型升级、改善城市形象和完善城市功能、推动社会主义新农村建设、实现土地节约集约利用的原则，科学合理确定“三旧”改造范围。

（二）根据省政府《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见》（闽政[2010]27 号）有关规定，下列土地可列入“三旧”改造范围：按城乡规划需改变用途的土地，包括国有和集体土地上的旧厂房、旧仓储、旧站场等建设用地；土地利用效率低（建筑容积率低、厂房使用效率低、投入产出率低）和不符合安全生产、环保要求的工业用地；国家产业政策规定禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；规划确定要改造的不具有保留价值的旧居民、旧商铺、旧街巷、旧校舍等低效利用的各类建设用地，包括建筑物和构筑物存在安全隐患的用地。

（三）“三旧”改造项目的认定应同时符合以下条件：符合土地利用总体规划、城乡规划、“三旧”改造规划和我县产业发展规划及环境保护要求；拟改造项目用地范围内已有地上建（构）筑物，土地权属无争议，未被依法查封或以抵押等其他形式限制土地权利（抵押权人同意的除外）。

三、实施主体和程序

（一）政府实施改造。对列入“三旧”改造规划的，可由县人民政府依法实施收回、收购土地使用权，纳入土地储备，以招标、拍卖或挂牌方式供地，具体收储出让手续按国家有关规定办理。

（二）原土地使用单位或个人自行改造。对国有土地上的“三旧”用地，在符合城乡规划、土地利用总体规划的前提下，经县人民政府批准，允许原土地使用单位作为实施主体申请改造建设；也可由原土地单位与其他投资者以土地使用权作出资、入股等形式实施联合改造；实施联合改造的，应当签订联合改造协议。

（三）农村集体建设用地依法改造。对农民集体所有土地上的“三旧”用地，在符合城乡规划、土地利用总体规划的前提下，经县人民政府批准，农村集体经济组织可作为实施主体，制定改造方案，依法申请改造，盘活低效利用的建设用地。

（四）原土地使用单位或集体经济组织自行改造的，按以下程序组织实施：

1.对列入“三旧”改造范围的，由改造主体提出初步改造方案，并根据“三旧”改造规划向县国土资源部门提出申请；

2.由县国土资源局部门向县城乡规划建设局申请规划建设条件，并将改造方案报县城乡规划建设局征求意见，县城乡规划建设局根据已批准的“三旧”改造规划出具规划条件；

3. 县城乡规划建设局出具规划条件后，由县国土资源局拟定供地方案报县人民政府批准（涉及要征收为国有的，应依法先行办理土地征收手续）；

4.按规定补缴改变土地用途或土地使用条件的土地出让价款；

5.由改造主体依法办理相关审批手续；

6．按经批准的改造方案实施改造。

四、基础性工作

（一）组织调查摸底。由县国土资源局会同城乡规划建设局等部门，成立调查摸底工作小组，对符合“三旧”改造条件的地块进行调查登记，明确“三旧”改造的地块。

（二）编制规划。由县城乡规划建设局牵头，国土等部门参与，编制我县的“三旧”改造规划及实施方案。“三旧”改造规划期一般为五年，主要内容应当包括：“三旧”改造地块的总体布局和规模、改造范围、目标任务、功能定位、配套设施、搬迁安置补偿、实施计划和相关的配套措施等。“三旧”改造规划应报县人民政府批准后实施。“三旧”改造规划应在2011 年9 月底前编制完成，规划编制过程中，具体改造地块条件成熟的，经县人民政府批准后可以先行组织实施。城市重要节点，对城市建设影响重大项目的初步方案，由县城乡规划建设局提请县人民政府研究决定。

五、政策扶持

（一）合理确定土地收储补偿标准和收益分配。政府实施土地收储进行“三旧”改造短期内能用于经营性商品住宅开发的，收储补偿标准根据省政府闽政[2001]34 号文的规定，按住宅用地与工业用地基准地价的中间价给予补偿。对于“退城入园”的工业用地进行收储改造的补偿标准，可按“一事一议”的原则，由县政府专题研究确定。

县城规划区范围外的旧城镇旧村庄改造，土地出让纯收益的60%由县财政专项用于支持原农村经济体经济发展；土地出让纯收益的40%，由财政扣除相关规费后，全部留给乡（镇）政府；乡（镇）留成部分应设立专账核算，用于城镇、农村基础设施建设和维护。

（二）扶持发展新兴产业。原土地使用者利用现有工业厂房用地举办信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流以及其他新兴产业的，可以不办理土地用途变更手续。

（三）进一步明确供地方式。“三旧”改造地块拟用于经营性商品住宅或部分含有经营性商品住宅的，应由政府统一收储后以招标、拍卖或挂牌出让的方式供地。“三旧”改造地块除用于经营性商品住宅建设外，均可采取协议方式供地，协议方式供地的应按照“专业评估、集体决策、公开结果”的原则，实行“阳光作业”。

协议出让原属划拨国有土地的，以规划确定的新的土地使用条件进行地价评估，按评估地价收取土地出让金；原属国有出让用地改变土地用途或改变土地使用条件的，按改造时的同一时点两种用途或两种使用条件的评估差价补缴土地出让金。

使用原属农民集体所有土地的，可以继续保留原所有权性质；也可申请征收为国有后，按规定划拨或协议出让给原土地使用单位继续使用。

（四）鼓励零星分散的自然村向集镇集中。可以行政划拨的方式提供用地给由外村向集镇集中的农村村民建房，按“一户一宅”的政策，农村村民应将原有宅基地退还给原集体经济组织，并鼓励将原宅基地复垦为耕地，按省里政策给予资金补助。

（五）妥善处置“三旧”改造涉及的边角地。纳入“三旧”改造范围的边角地、夹心地、插花地面积小于3亩，且不超过改造宗地总面积20%的，可以纳入一并改造。属于国有土地的，以协议方式直接办理土地出让手续；属于集体土地或者集体农用地的，依法办理农用地转用和土地征收审批手续后，以协议方式办理土地出让手续。

六、组织领导

“三旧”改造工作实行政府主导、分级实施、部门服务、属地负责，充分调动各方的积极性，共同推进项目实施。

（一）县政府成立“三旧”改造工作领导小组，负责统筹全县“三旧”改造工作。

（二）各成员单位要按照各自职责分工开展“三旧”改造工作。投资主管部门负责“三旧”改造中涉及固定资产投资项目的审批（核准、备案）和重大项目风险评估工作；县城乡规划建设部门会同国土资源部门负责指导、组织编制和审查 “三旧”改造规划和项目实施方案，提供项目的规划设计要求，及时办理项目有关手续；县国土资源主管部门负责土地收储，办理农用地转用和征收、土地供应、土地确权登记等，组织国有建设用地使用权招标、拍卖或挂牌等工作；城乡规划建设部门负责国有土地上“三旧”改造的房屋征收拆迁管理、工程建设管理；相关主管部门要各负其责，共同推进“三旧”改造。

二〇一一年八月二十九日